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我國城鎮住宅建設投資發展趨勢

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預計“十二五”期間以至2020年,我國城鎮住房建設投資仍將保持較快增長,城鎮住宅投資在GDP中所占比重將在2020年左右達到峰值;我國城鎮住宅投資年均實際增速在12%左右,對經濟增長的平均貢獻率約為13%,平均每年拉動經濟增長約1.1個百分點。


國際經驗表明:住房建設投資與經濟發展水平之間呈現倒U型關系


住房建設投資在GDP中的比重,是對不同國家住房投資規模進行比較時的常用指標。世界銀行對全球近40個國家的經驗研究表明,住房建設投資在GDP中所占比重與經濟發展水平之間呈現倒U型關系。人均GDP在8000美元左右時,住房建設投資在GDP中的比重達到峰值,為8%左右。Kim(2004)對韓國的研究以及我們對日本的統計分析,同樣驗證了這一關系。


  從Kim對韓國1970~2002年間住房建設投資與經濟發展的研究結果來看,韓國在人均GDP達到8000美元左右(1993年的經濟發展水平)時,住房建設投資占GDP比重達到峰值,為8.9%。這一階段,韓國完成城市化快速進程,城市化率為76%。


  我們對日本1960~2005年住房建設投資與經濟發展水平的統計分析表明,日本住房建設投資/GDP在1973年達到峰值9.1%,當時,日本的人均GDP水平在8000美元左右,城市率約為73%。


  住房建設投資與經濟發展水平之間所表現出的規律性關系,可以為分析我國住房建設投資的發展趨勢提供參考。


我國城鎮住宅建設投資發展現狀


——1991~2009年我國城鎮住宅投資年均實際增長18.4%。20世紀90年代以來,我國城鎮住房建設取得較快發展。1991-2009年,我國城鎮住宅投資年均增長23.9%,扣除價格因素,實際年均增長18.4%,與同期城鎮固定資產投資增速(18.2%)接近,比同期GDP增速高7.8個百分點。但住宅投資的波動幅度高于固定資產投資和GDP的波幅。


  ——1991~2009年我國城鎮住宅投資在GDP中所占比重平均為5.9%。1991~2009年間,我國城鎮住宅投資在城鎮固定資產投資中所占比重在18%左右,2004年以來該比重呈下降趨勢,2009年城鎮住房投資在固定資產投資中所占比重降為15.7%。這一期間,我國城鎮住宅投資在GDP中所占比重平均為5.9%,該比重自2000年以來呈持續上升趨勢,由2000年的5.5%上升到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設投資的統計中包含土地費用,與國外統計口徑不同,若采用相同口徑,則2009年我國城鎮住宅建設投資/GDP約為7.2%。


  ——1991~2009年我國城鎮住宅投資對經濟增長的平均貢獻率為7.8%,拉動經濟增長0.8個百分點。


  從城鎮住宅投資對經濟增長的貢獻來看,1991~2009年我國城鎮住宅投資對經濟增長的平均貢獻率為7.8%,其中,1998~2009年的平均貢獻率為9.2%,在1998年和2009年經濟復蘇過程中,城鎮住宅投資對經濟增長的貢獻率在20%左右。同時,城鎮住宅投資拉動經濟增長的百分點數在1991~2009年間平均為0.8個百分點,其中,1998~2009年的平均拉動點數為0.9個百分點,同樣,在1998年和2009年經濟復蘇過程中,城鎮住宅投資拉動經濟增長的點數高達1.6個百分點。


預計“十二五”期間以至2020年我國城鎮住宅投資仍將保持較快增長


  首先,我們認為,我國城鎮住宅投資/GDP將在2020年左右達到峰值12.1%。我們利用1991~2009年城鎮住宅投資、GDP、人均GDP數據,檢驗我國住宅建設投資與經濟發展水平之間的關系,模型估計結果顯示:


SHTO=0.0255+0.0311×GDPPER-0.0025×(GDPPER)^2(R2=89%,DW=1.0)式中,SHTO代表城鎮住宅投資/GDP,GDPPER代表人均GDP水平,單位為萬元人民幣。模型具有較好的擬合效果,擬合優度為89%。


  模型估計結果告訴我們,與世行的經驗發現類似,隨著經濟水平的發展,我國城鎮住宅投資/GDP的變化也表現為倒U型曲線。當人均GDP超過60000元(2009年價,折合美元計約為9000美元)時,城鎮住宅投資/GDP達到峰值為12.1%,扣除土地費用后,該比例約為9.8%。該比例與日本、韓國相似經濟發展水平下住房建設投資在GDP中所占比重的峰值接近。


  假設2010年以來我國人均GDP年均增速為7%,則2022年我國城鎮住宅投資/GDP達到峰值;如果“十二五”期間以至2020年人均GDP年均增速達到9%,則2019年我國城鎮住宅投資/GDP達到峰值。


  其次,我們認為,“十二五”期間以至2020年我國城鎮住宅投資年均實際增速在12%左右,平均每年拉動經濟增長約1.1個百分點。按照上述估計結果,假設“十二五”期間我國GDP年均增長8%,則可以推斷,“十二五”期間以至2020年,我國城鎮住宅投資年均增速(扣除價格因素)在12%左右,若考慮價格因素,其名義增速在17%左右。


  從住宅建設投資對經濟增長的貢獻來看,“十二五”期間,我國城鎮住宅投資對經濟增長的平均貢獻率在13%左右,平均每年拉動經濟增長約1.1個百分點。住宅投資對經濟增長的貢獻高于1991~2009年的平均水平。


  目前我國城鎮化率尚不足50%,按照國際經驗,在城鎮化率超過70%之前,我國城鎮化仍將處于快速發展階段,城鎮人口的增加必然產生龐大的住房需求。同時,隨著收入增長、居民財富積蓄增加和消費結構不斷升級,住房改善型需求旺盛。因此,未來一段時間,保持住房建設投資的較快增長,有其客觀規律要求。


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